¿Estás esperando llamadas telefónicas de quejas de tus vecinos a las 3 am, tu inquilino siempre paga tarde, no estas seguro si tu inquilino es un traficantes de drogas, y tienes miedo de tener que pedir un desalojo?
Nadie quiere ser un propietario con esos problemas. Entonces, ¿por qué muchos propietarios se encuentran en este tipo de problemas?
La respuesta, creo, es que la mayoría de estos propietarios no aprendieron la forma correcta de alquilar sus casas desde el principio. Muchos miran el proceso de llenar una vacante como el espectáculo «antes del partido» – pero en realidad, conseguir alquilar su casa no es un juego. Si usted aprende cómo alquilar su casa de forma inteligente desde el principio, puede evitar años de dolor de cabeza más adelante.
Cualquiera que sea la razón por la que ha decidido alquilar su casa, el simple hecho es: que quiere hacer las cosas bien.
- Tal vez usted ha tratado de vender, pero el mercado esta demasiado saturado.
- Tal vez usted ha sido trasladado temporalmente fuera de la zona de trabajo.
- Tal vez usted debe más de lo que vale su casa y no se puede vender.
- Tal vez te has dado cuenta de las increíbles oportunidades que el alquiler de una casa puede proporción para su futuro financiero.
- Lo más probable es que- usted ha oído historias de horror de los propietarios accidentales sobre desalojos costosos, propiedades destruidas, inquilinos profesionales del infierno, y todas las razones por las que no debe alquilar su casa . Si bien estas historias reciben la mayoría de la prensa y la atención – el hecho es que cada día millones de propietarios están alquilando casas para grandes familias de todo el mundo.
- Mientras que todos los problemas no pueden ser eliminados, siguiendo los consejos, trucos y técnicas que se describen en esta guía, usted será capaz de reducir al mínimo los problemas y convertir su casa en una empresa rentable. Cuales que sus razones son para aprender a alquilar su casa, esta guía definitiva va a caminar a través, paso a paso, de cómo alquilar su casa con la menor cantidad de estrés y los mejores resultados.
Cómo alquilar tu casa: Preguntas que debe hacerte antes de rentar tu casa
Antes de entregar las llaves de su casa a un completo desconocido para el cuidado, hay decisiones que se deben tomar. De hecho, las decisiones que tome ahora, antes incluso de la búsqueda de un inquilino, harán el mayor impacto en el éxito de su alquiler. Las siguientes son algunas preguntas que responder antes de alquilar su casa:
¿Por qué alquilar su casa?
- Tal vez usted está en el borde, tratando de decidir si alquilar su casa es una buena idea o no. Por lo tanto, la primera pregunta que hay que hacerse es «cómo alquilar mi casa a cabo» es «¿Como debería alquilar mi casa ?» Si está eligiendo entre alquilar su casa en vez de venderlo, me gustaría hacer el caso de por qué el alquiler de su casa es la mejor decisión. Después de todo, los beneficios del alquiler de una casa son numerosos.
- Su casa principal, mientras que es una necesidad en la vida, no suele ser un activo o inversión. Un activo es algo que te hace dinero, donde un pasivo es algo que le cuesta dinero cada mes. Al alquilar su casa son capaces de transformar su pasivo en un activo.
- Gracias al alquiler de su casa, sera capaz de seguir manteniendo su casa, mientras que el alquiler mensual del inquilino paga su hipoteca cada mes. Durante este tiempo, los valores de propiedad (con suerte) subirán y crearan riquezas para su futuro. También puede comenzar a experimentar el flujo de caja mensual adicional si se puede alquilar su casa por más de lo que son sus gastos mensuales, que debe ser la meta de todos los propietarios potenciales.
- El alquiler de su casa también puede ayudar a iniciar su carrera de inversiones, sin costes adicionales – puesto que ya es dueño de la casa. Esto podría ser un primer paso en un método probado y cierto para la creación de riquezas. Muchos inversores inmobiliarios comienzan de esta manera – por el alquiler de sus casas, ya que cambian a propiedades más grande o mejores a lo largo de su vida. Esto también puede ayudar a financiar su jubilación, ya que puede terminar siendo el dueño de varias propiedades «libres y claras» en el momento en que esté listo para retirarse, proporcionando ingresos mensual o una suma global si vende.
- Por último, por el alquiler de su casa conservar la posibilidad de volver a casa. Esto es especialmente útil si usted ha visto obligado a actuar con rapidez debido a una reubicación laboral temporal.
¿En que condición quieres alquilar tu casa?
No hay fin a la cantidad de mejoras que puede realizar a su casa antes de alquilarlo. El problema es aprender cuando parar. Cuando es lo suficientemente bueno, lo suficientemente bueno? Una casa debe estar limpia, vacía (a menos que usted este ofreciendo que este «amueblado», que es poco común) y libre de cualquier reparación importante en el momento en que el arrendatario se mude. Asegúrese que todo este en orden, con lo mejor de su conocimiento. Haga que un limpiador profesional de alfombras limpie las alfombras antes de mostrar la propiedad.
Recuerda, la casa no necesita ser tan lujosa como tú quisieras que fuera si vivieras ahí. Mira alrededor a otras casa en renta en tu área (bien sea manejando o viendo fotos en línea) y trata de ver cuál es la calidad típica de tu localidad. Los inquilinos generalmente nunca cuidaran tu casa tanto como lo haces tú. – así que no inviertas mucho tiempo o dinero haciendo mejoras que solo serán ignoradas o deshechas. Si tienes preguntas acerca de alguna mejoría, haz lo que yo hice y escribe en el foro de BiggerPockets Forums y deja tu pregunta. Te sorprenderás por el número de respuestas que recibirás.
¿Deberías usar un Encargado de propiedad?
Esta pregunta es altamente importante y tendrá efecto en la manera en la que prosigas a leer esta guía. ¿Manejarás la propiedad tú mismo o contrataras a un encargado que vele por ella? Generalmente un encargado de propiedad te cobrará 10% de la renta mensual más 50% del primes mes de renta cuando un nuevo inquilino se mude. Un encargado de propiedad típicamente realiza lo siguiente:
- Hacer publicidad para la búsqueda de nuevos inquilinos
- Firmar contratos de arrendamiento
- Cobrar la renta
- Realizar un seguimiento de las finanzas
- Programar reparaciones de mantenimiento
- Emitir comunicados legales
- Presentar desalojos(tú pagas los honorarios del abogado)
Si tú decides encargarte de la propiedad, en vez de un tercero, estos son todos los deberes que tendrás que hacer (o contratar individualmente) tú mismo.
La decisión de encargarte tú mismo o contratar a un encargado de propiedad no puede ser hecha por otra persona más que tú. Si tienes el tiempo, las habilidades y la energía para manejarla tú mismo –podrás ahorrarte una gran cantidad de dinero. Sin embargo, si intentas manejarlo tú mismo sin tener las habilidades – te terminará costando mucho más que lo que te cobraría un encargado.
¿Por cuánto dinero puedes rentar tu casa?
En teoría, el valor de algo no está basado en lo que el vendedor quiera, sino en lo que el mercado esté dispuesto a pagar.
En el mundo de la renta – esto significa que tu no necesariamente colocas el precio de renta – el mercado lo hace.
Tu trabajo es el de descubrir el precio que te permita el mercado y tratar de obtener esa cantidad, esto se conoce como “precio justo de renta en el mercado”. Por suerte, descubrir cuál es precio de renta mensual para tu casa no es difícil; la mejor manera para determinar por cuanto se puede rentar tu casa es simplemente haciendo una investigación de mercado.
En negocios, una investigación de mercado consiste en salir y averiguar lo que los otros en la industria están cobrando; aprender cuanto se tiene que cobrar por renta no es diferente a esto. Tu casa generalmente tendrá un precio de renta similar a otras propiedades que tengan similitudes en ubicación, tamaño y condiciones de infraestructura. Para determinar esto y hacer tu investigación de mercado, existen varios lugares que puedes revisar, como lo son:
- org
- com
- com
- comy otros servicios de renta en línea
- Manejando por los alrededores, buscando avisos de “casa en renta”
- Llamando a compañías encargadas de propiedades.
- Preguntándole a otros propietarios
- Buscando en el diario local.
En cada una de estas fuentes, llama y habla con un propietario haciendo preguntas (haciéndote pasar por un posible inquilino). Esto te ayudará a determinar qué tan similar es la propiedad que ellos poseen a la tuya. Te será posible determinar rápidamente cual es el precio por el que tu casa “se alquila”. Por ejemplo, si estas tratando de rentar una casa de 3 habitaciones y 2 baños, en buenas condiciones, probablemente tendrá un precio de renta similar a casas de 3 habitaciones y dos baños que estén cerca.
¿Cuánto deberías cobrar por un depósito de seguridad?
Un depósito de seguridad es una suma de dinero pagada por un inquilino para asegurar que cumplirán el contrato de arrendamiento.
Aunque debes recordar – que es un depósito, mas no un cobro o comisión. Este dinero debe guardarse en una cuenta de banco separada y debe ser regresado al inquilino cuando este decida desalojar, restando los gastos que se hayan hecho en reparaciones por daños.
El monto que cobres es enteramente lo que tú decidas, aunque algunos estados restringen el monto que puedes cobrar, así que mejor asegúrate de averiguar si existe alguna limitación en tu localidad. Yo usualmente cobro el equivalente a un mes de renta como depósito de seguridad, aunque quizás cobre un poco más si el inquilino tiene algo en sus antecedentes que me preocupe (de esto hablaremos en un momento)
¿Cómo alquilar tu casa a los mejores inquilinos?
La decisión más importante que determinará el éxito o fracaso de tu renta es elegir a la persona que pondrás dentro de tu casa.
Un pésimo inquilino puede potencialmente causar años de estrés, dolores de cabeza y pérdidas financieras – mientras que un buen inquilino puede proveer años de seguridad, paz y tranquilidad. No subestimes la importancia de alquilar solo a los mejores inquilinos. Tú estás leyendo esta guía porque quieres aprender como rentar tu casa.
Conseguir los mejores inquilinos es la manera de hacer la renta algo agradable.
Publicidad para inquilinos
Cuando se trata de atraer inquilinos para que renten tu casa, querrás alcanzar el mayor número de inquilinos potenciales para que tengas una mayor fuente de donde elegir. Las siguientes son 3 maneras sencillas de atraer inquilinos:
- El diario: aunque es una técnica de mercado ya en desuso y algo costosa, el diario de tu localidad puede ser una gran manera de atraer inquilinos. Aprende las abreviaciones más comunes (revisa nuestro listado comprensivo de abreviaciones de bienes raíces) de manera de que puedas minimizar la cantidad de palabras de tu anuncio, pero asegúrate de incluir toda la información importante. Yo te recomiendo no colocar la dirección en el diario, de esta manera la gente estará forzada a llamar (tampoco mensajes de texto o correos electrónicos) y hablar contigo primero.
- org: Craigslist.org es una de las mejores y más grandes páginas de internet en materia de conseguir inquilinos. ¿La mejor parte? Craiglist es gratis (a menos que seas un encargado de propiedad en la ciudad de New York). Aquí tampoco coloques la dirección. También puedes colocar tu anuncio en sitios de renta en línea como lo son Trulia.com,Zillow.com, o PadMapper.com.
- Avisos en tu patio: una de las maneras más antiguas pero más exitosas de comercializar tu renta es con un sencillo aviso de “se renta” en tu patio o en tu jardín. Sin embargo, el mayor inconveniente que esto puede ocasionar es que cualquier persona que maneje cerca de tu casa se dará cuenta que la misma se encuentra desocupada.
Pre-seleccionar a los inquilinos
Cuando recibas una llamada de un inquilino prospecto, siempre realiza una pre-selección. Esto significa que trates de calificar al inquilino a través del teléfono antes de pasar tiempo mostrándole la casa. La manera más sencilla de hacer esto es colocando un criterio de renta y explicando el mismo a través del teléfono. Mi criterio se ve algo así:
- Los ingresos mensuales totales deben ser aproximadamente 3 veces o más que el monto de la renta.
- Los solicitantes deben tener un historial de crédito favorable.
- Los solicitantes deben estar empleados y poder proporcionar una prueba aceptable del salario requerido.
- Los solicitantes deben tener buenas referencias en cuanto a pagos de renta, gestiones internas y mantenimiento de propiedades de todos los previos propietarios con los que han negociado.
- Limitamos el número de ocupantes a 2 por habitación ( por ley estatal)
Puedes leerles esto a los inquilinos prospectos a través del teléfono y preguntarles si cumplen con estos requisitos. Si no cumplen con estos, no les rentes a ellos. Estos requisitos están diseñados para dejar por fuera cualquier subjetividad al momento de rentarle a alguien, así que mantenlos siempre.
Al permitir que inquilinos que no cumplen con los requisitos mínimos ocupen tu propiedad solo te estas embarcando en un fracaso más adelante.
Una nota sobre la discriminación: Asegúrate de no discriminar al momento de hacer publicidad o seleccionar a tus inquilinos. La ley federal define 7 clases de personas que están protegidas y que no pueden ser discriminadas, bien sea por raza, color de piel, género, nacionalidad, religión, discapacidad o estado familiar. Ni siquiera puedes hacer preguntas sobre estos términos sin parecer discriminatorio – así que no lo hagas.
Como mostrarle tu propiedad a los inquilinos
Mostrar la propiedad puede ser una molestia ya que el 50% de las veces, los inquilinos no llegan. Para combatir esto, yo uso una de estas 2 técnicas:
- Les doy la dirección para que manejen cerca y les digo que me regresen la llamada si están interesados en ver el interior. Esto elimina a las personas que no tengan interés debido a la ubicación.
- Trato de “amontonar” todas las exposiciones a la misma hora. Le digo a los interesados que estaré en la casa “desde las 5:00 hasta las 5:30 el viernes por la tarde” y si la quieren ver, entonces que se lleguen. El tener múltiples inquilinos viendo la propiedad al mismo tiempo puede ser un poco incómodo, pero crea una sensación de competitividad y escasez lo cual conlleva a más solicitudes.
También es una buena idea el incluir el criterio y el proceso de petición junto con la solicitud. Esto le permite entender al inquilino prospecto cómo funciona el proceso de selección y es otra forma de descartar falsos o desinteresados.
El proceso de solicitud
Siempre entrega una solicitud a todas las personas que estén interesadas, así tu no estés interesado en ellas (esta es otra manera de asegurarte que no serás acusado de discriminación)
Foméntalos a que la llenen, pero probablemente habrá muchos que querrán llenarla después y traerla luego o enviártela por correo. Yo trato de oponerme a esto, ya que le agrega más tiempo al asunto, pero a veces los inquilinos quieren tener un poco de tiempo para pensarlo, así que ten un plan listo para lidiar con esto.
La solicitud de renta
Una solicitud de renta ideal debe tener espacio para que el inquilino pueda llenar, como mínimo, los siguientes datos de todos los solicitantes adultos:
- Nombre de todos los posibles arrendadores.
- Fecha de nacimiento
- Número de seguro social
- Número de teléfono local y teléfono celular
- Número de teléfono alternativo
- Direcciones previas ( de los últimos 5 años)
- Actual empleador (nombre, fecha de contratación, salario, información de contacto)
- Antiguo empleador (nombre, fecha de contratación, salario, información de contacto)
- Información para contactos de emergencia
- Declaración para la liberación de información
- Firma de todos los inquilinos
Comisión por solicitud
Siempre – repito – siempre cobra una comisión por la solicitud. Ni siquiera te molestes en procesar alguna parte de la solicitud a menos que el inquilino haya pagado la “comisión por solicitud”
El monto de la misma puede ser el que tú quieras (y lo que el mercado permita) pero recomiendo averiguar los precios que las compañías encargadas de propiedades están cobrando y colocar un monto similar.
Actualmente, yo cobro 35$ por adulto. Asegúrate de verificar las leyes estatales y cerciórate que no existan leyes que dictaminen cuanto puedes cobrar. La comisión por solicitud cubre los costos de la verificación de antecedentes, pero no tiene que ser igual a ese monto (te pueden pagar por la molestia de tener que revisar sus antecedentes). Sin embargo, yo recomiendo no ser deshonesto y aprovecharse de los inquilinos con esta comisión. La comisión por solicitud debe ser algo razonable.
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Descalificaciones inmediatas
Cuando recibes una solicitud de un inquilino junto con la comisión, haz una revisión del documento y trata de buscar las cosas importantes antes de tomarte la molestia de hacer la verificación de antecedentes. Las cosas obvias son las que le leíste al inquilino a través del teléfono, las cuales incluye:
- Los ingresos mensuales totales deben ser aproximadamente 3 veces o más que el monto de la renta.
- Los solicitantes deben estar empleados
- Los solicitantes deben tener buenas referencias en cuanto a pagos de renta, gestiones internas y mantenimiento de propiedades de todos los previos propietarios con los que han negociado.
- El número de ocupantes es de 2 por habitación o menos.
Si puedes notar rápidamente que la renta de la casa es 1000$ al mes y ellos solo ganan 1800 mensual en salario bruto, claramente no pasaron el requisito del salario. A veces esto se debe a un error de llenado o se les olvido colocar algún otro tipo de ingreso, así que asegúrate de aclarar esto con ellos antes de rechazar la solicitud.
Sin embargo, es posible que el inquilino simplemente no califique y estaba esperando que tú no lo notaras. Si hiciste el trabajo minucioso de explicarle los criterios por teléfono con el solicitante and aún así ellos hicieron la solicitud y no calificaron.
