Cómo comprar una casa: 5 pasos probados

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Comprar un inmueble es una de las mejores o de las peores inversiones que podemos hacer en nuestra vida. Los factores que van a inclinar la balanza hacia uno u otro lado son muchos y debes conocerlos antes de tomar una decisión.

A pesar de esto, es increíble la cantidad de personas que realizan el desembolso por impulso al visitar una propiedad, sin preocuparse de seguir ningún tipo de investigación o de considerar las alternativas.

No dejes que te suceda y considera todos los puntos de este artículo, así como los dos mitos más frecuentes del sector inmobiliario:

1.- Estoy tirando mi dinero en rentas

FALSO

Ser dueño de una casa te enfrenta a varios costos fantasma, como lo son el mantenimiento de la misma, las reparaciones que necesita, el seguro y los impuestos de propiedad.

En otras palabras, todos aquellos servicios públicos que recaen sobre tu nombre. Además, el valor de tu inmueble puede no subir y generar la ganancia que esperabas.

2.- Puedes ahorrar en impuestos

FALSO

Está percepción es popular, a pesar de que no tiene ni sentido ni base. Aunque encontraras la forma de deducir los pagos de tu hipoteca, estarías ahorrando dinero que no hubieras gastado en primer lugar.

Si crees que con el dinero que ahorrarás por deducir los pagos de la hipoteca podrás comprar algo, es hora que olvides ese sueño.

Bueno, ya que la información está sobre la mesa, y has decidido que es la hora de tener casa propia, te presento los procedimientos que no debes pasar por alto para lograrlo.

Los 5 pasos para comprar una casa

Consigue tu historial de crédito y puntaje
Recluta a un agente de bienes raíces
Localiza a un prestamista directo
Formaliza la oferta
Cámbiate a tu casa nueva

Paso 1: Consigue tu historial de crédito y puntaje

Si ya tienes el dinero para comprar tu casa, omite este paso. Si eres como yo y el 99% restante de la población, te recomiendo leer la siguiente información.

Cuando hablas sobre crédito, realmente a lo que te estás refiriendo es a tu historial de crédito y éste se define contestando a las siguientes tres preguntas:

¿Tienes tarjetas de crédito?
¿Cuentas con algún préstamo?
¿Pagas tus adeudos a tiempo?

Si la respuesta a los tres es positiva, tu historial es bueno. Por asombroso que parezca, no tener deudas y no haber recibido un crédito anteriormente, te pone en un lugar de desventaja.

Aunque no debes nada, las instituciones bancarias no tienen idea de qué tan buen cliente eres a la hora de cubrir los pagos de una posible hipoteca. Así que para obtener un préstamo, necesitas tener un historial.

Consejo sobre saldos y deudas

Si deseas obtener una buena oportunidad de conseguir un crédito hipotecario, deberás tener tus saldos y deudas bajo control.

Mantén los saldos de tu tarjeta y otros créditos rotativos bajos. Cuando tienes un adeudo alto sin cubrir, definitivamente afecta tus posibilidades de obtener un préstamo.
Une tus cuentas de crédito disponible, el tener menos cuantas abiertas eleva tu puntaje.
No cierres las tarjetas de crédito que no uses, está estrategia no sirve para elevar tu calificación.
No pidas más tarjetas. Esto puede reducir tu puntaje en lugar de darte una mejor combinación de fuentes de crédito.
Cerrar una cuenta no la hace desaparecer de tu historial de crédito. Sigue apareciendo como cerrada y puede ser considerada por el banco antes de decidir si te otorga un préstamo.

Lee nuestra guía sobre la Libertad financiera: 5 sencillos pasos para salir de tus deudas

¿Cuál es la diferencia entre puntaje y reporte de crédito?

Pueden ser dos referencias que tienen muchos factores en común, pero definitivamente no representan lo mismo.

Reporte de crédito

Se trata de un informe detallado de la historia de tus créditos. Incluye datos como:

El número de cuentas abiertas y cerradas que tienes
Historial de los créditos que te han sido otorgados
Historial de pagos
El balance del crédito

Tienes derecho a un informe de crédito anual sin costo por medio del Buró de Crédito. Si deseas obtener más consultas durante este periodo, tendrás que cubrir $35 pesos por cada una.

También puedes obtener una optimización por $58 pesos al año, donde podrás recibir alertas sobre tu estatus crediticio y te dan consejos para mejorar tu puntuación.

Enlace al Buró de crédito:

https://www.burodecredito.com.mx/

Puntaje de crédito

Tu puntaje de crédito es una calificación con un número real que va de 460 a 710, siendo el primero un saldo en rojo y el último, que se representa en verde, te marca como un candidato ideal para recibir un préstamo.

Para que te des una idea, una puntuación de menos de 600 es un factor de riesgo hacia los bancos y es muy probable que se les niegue el crédito a las personas que se encuentren en este rango de calificación.

Tener un puntaje alto te dará la fortaleza en la negociación, si no lo posees no te preocupes, tendrás más tiempo para ahorrar mientras sigues alquilando y esto en el mejor de los casos.

¿Qué quiero decir con esto?

Tener 700 puntos, como te dije anteriormente, te pondrá en una posición de ventaja y no solo te hará merecedor de un buen crédito, sino que por ser considerado un cliente de bajo riesgo, los intereses que te impondrá el banco serán mucho más bajos.

Por ende, si tienes un puntaje amarillo de alrededor de 600 puntos, podrías obtener un crédito hipotecario, pero los intereses que tendrías que cubrir serían más altos que los del caso anterior debido a que el banco te considera un sujeto de riesgo.

Es contraproducente, porque la transacción te saldrá bastante cara. La mejor opción sería esperar a sanear tu historial.

Conclusión al respecto:

Trata de mejorar tu puntaje crediticio antes de valorar pedir un préstamo bancario. Puedes conseguir un plan de mejora personalizado si te inscribes al programa MI Score del Buró de crédito.

Podrá requerir un poco de tiempo sanear tu puntaje e historial de crédito, pero a la larga es mucho más inteligente financieramente hablando.

Cómo salir de la deuda rápido

Verifica tu puntaje de crédito
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Paso 2: Recluta a un vendedor inmobiliario

Desgraciadamente no todos son muy confiables, pues en lugar de tener tus intereses como prioridad, se centran en mantener a sus compañías a flote.

Así que vas a tener que buscar un buen agente inmobiliario, pero vale completamente la pena. Para ello te encontrarás con dos tipos de agencias inmobiliarias.

Agencias de vendedor

Estas son las que se centran en los intereses del vendedor. Sobra decir que no te interesa lidiar con ellas, ya que tú no eres su prioridad y lo que intentan es ofrecerle una ganancia mayor al sujeto que vende.

Agencias de comprador

Estas son las que definitivamente quieres encontrar. Son las que se dedican a buscar una casa que cubra tus necesidades y están enfocadas en tus intereses.

Puedes consultar en Internet un listado estatal de agentes inmobiliarios y verificar su reputación. Sin embargo, ten cuidado y aléjate si notas cualesquiera de los siguientes puntos:

Indicadores de fraude

Que los datos de contacto del agente coincidan con la información que te dan. Es común en fraudes que éstos no se puedan verificar o que cambien de domicilio frecuentemente.
Que los datos de la propiedad sean correctos y que incluyan un teléfono de contacto para que en caso de cualquier eventualidad puedas contactar a la empresa o al individuo que está vendiendo el inmueble.
A pesar de que la transacción se lleve a cabo a través de agentes, debe haber la posibilidad de que puedas comunicarte con el vendedor.
Precios irreales. Aléjate de ellos inmediatamente si notas cualesquiera de los puntos anteriores, no queremos que dejes pasar una buena oportunidad, pero no te arriesgues.
Nunca debes realizar ningún movimiento antes de lograr algún contacto con el vendedor y eso incluye pagos o proporcionar información bancaria o personal.

Ya que tienes al agente ideal y en el que puedes confiar, no te preocupes por sus honorarios. Esto va incluido en el precio de compra-venta. Pero no dejes de preguntar al respecto, pues en contadas ocasiones cambia.

CUIDADO: Jamás firmes ningún contrato, es un mal indicador ya que este tipo de agencias debería estar buscando una relación a largo plazo contigo, no preocupándose de protegerse en caso de un mal servicio.

Ahora ya es hora de buscar tu casa. Tu agente inmobiliario debe ser capaz de lograr que esto sea más sencillo para ti después de que le comuniques cuáles son tus preferencias y qué zona o colonia es donde te gustaría vivir.

Tips para encontrar tu casa perfecta:

Visita un total de 15 propiedades. Reduce la lista a las 10 que más te interesan y vuélvelas a visitar para dejar las 3 posibles ganadoras.
Visita la colonia en diferentes horas del día para verificar el ambiente del lugar.
Vuelve a visitar las 2 finalistas y comprueba los detalles que se pudieron haber perdido entre tantas casas y verifica el funcionamiento de grifos, closets, etc.
Con un análisis de la propiedad en mano, empieza con las negociaciones en el precio.

Ya que tienes la casa de tus sueños en la mira, es hora de buscar el financiamiento.

Lee nuestra guía sobre los 5 tips de inversiones inmobiliarias

Paso 3: Encuentra un prestamista directo

Ya que tienes un historial crediticio y un puntaje idóneos junto con la casa de tus sueños, es hora de tramitar tu crédito y de buscar la entidad de préstamo que más te convenga.

Cuando estés buscando un crédito, es trascendental saber que los prestamistas directos en general te ofrecen tarifas sólidas y los costos de cierre más atractivos.

También existen prestamistas de correspondencia. Lo que quiere decir que te otorgan dinero para tu hipoteca, pero que hacen la transacción por medio de un banco. Como cualquier intermediario, cobran por sus honorarios y al final del día a ti te sale más caro.

Claro que en este momento ya sabes qué prestamista quieres contactar, debido a que nadie le gusta cubrir tarifas adicionales.

Claro que los intermediarios jamás te dirán que lo son. Para descubrirlo, infórmate de cuales son los importes ineludibles a la hora de recibir un préstamo para reconocerlos.

Debes de estar preparado para los gastos extra como:

Avalúo comercial
Impuestos y derechos sobre la compra/venta del inmueble
Costos financieros, de operación y notariales

Consúltalos con tu agente, ya que éstos varían debido al total del valor de la finca. Pero para que estés preparado y te des una idea:

Avalúo

Si el inmueble es mayor a 100 metros cuadrados de construcción, el costo dependerá del valor del mismo. Si cuesta menos de 600 mil pesos, calcula un pago de $1200. Aumenta $2 extra en el avalúo, por cada mil pesos adicionales en el valor de la vivienda.

Impuestos y derechos sobre la compra/venta del inmueble

El monto del impuesto varía de acuerdo con la entidad municipal y a sus tabuladores, pero prepárate a pagar entre el 2 y el 6% del avalúo.

Costos financieros, de operación y notariales

Lo normal es que cueste el 5% del valor total del inmueble. Pero si quieres comprar una vivienda económica de hasta $220 mil pesos, este gasto se reduce al 3%.

Cualquier otro gasto que te presenten en la mesa te indicará que estas frente a un intermediario. Comprar una casa no es un asunto barato y al final los gastos se van apilando, asegúrate de encontrar un préstamo directo para evitar desembolsar más de lo requerido.

Una buena opción es preguntarle a amigos y conocidos que hayan pasado por la experiencia para que te puedan dar recomendaciones u opiniones. No dudes en hablar a todos los bancos que puedas y pedir asesoría de un gestor hipotecario.

Entra al Internet a verificar tus posibilidades y no te decidas por ningún tipo de hipoteca hasta no estar seguro de que tienes toda la información que requieres y que no habrá sorpresas.

NOTA: la entidad de préstamo por la que te decidas será parte integral del proceso, asegúrate de tener la mejor posible.

Ya que decidiste pide una carta de aprobación previa.

Paso 4: Formaliza la oferta

Ya que tienes el crédito, la casa y solo necesites formalizar la oferta, es hora de averiguar el valor real del inmueble. El importe en el que está enlistado podría no ser el indicado.

Para que puedas realizar una oferta adecuada, lo mejor es contratar un inspector de propiedades externo.

Ellos verifican las fallas o daños que tenga el inmueble junto con algunas sugerencias de reparación. Tendrás un informe detallado de la casa, el cual puedes usar como evidencia para las negociaciones.

Otra táctica que puedes utilizar es pedirle al prestamista que emita una tasación de la casa. Este ya tendrá en cuenta factores como el precio de las casas en la zona, el número de cuartos y cualquier característica que le dé o quite valor a la propiedad.

Este tipo de valoración no debe tardar más de un mes en realizarse y te dará una idea real del precio justo de la casa, además de protegerte de no pagar un importe injusto por tu nuevo hogar.

A veces la negociación no se trata exclusivamente de dinero, aunque parezca increíble, puedes pedir que se incluya la cocina o las protecciones de la casa en el precio final. Una opción que no debes dejar pasar. No te enfoques únicamente en el monto.

En esta etapa debes de negociar las reparaciones de la casa que te señaló el inspector. Solamente quedará pendiente cerrar la venta.

Pídele a tu abogado que te envíe una copia de la declaración de conciliación y revísala antes de cerrar el trato. En este documento se desglosan los costos y pagos.

Lo malo es que todos estos papeles son difíciles de leer y muy técnicos, pero sumérgete en ello y pregunta lo que no comprendas, ya que cualquier error podría significar un desembolso bastante significativo por parte de tu bolsillo.

Paso 5: Múdate a tu nueva casa

¡Listo! Es hora de hacer las maletas y empezar a decorar tu nuevo hogar.

Consejos extra

Vigila el monto: menos, es más

Hay una verdad de oro cuando solicitas una hipoteca: cuanto mayor sea el monto de dinero pidas, más intereses deberás pagar.

Si tu casa te va a dejar sin posibilidad de ahorrar o de seguir llevando la vida a la que estás acostumbrado, no lo hagas. En el momento de la compra podrás estar emocionado por estrenar tu hogar, pero en el transcurso de los años podría causarte más de un dolor de cabeza.

En caso de tener que devolver la casa por falta de solvencia, el banco no regresará lo que haya cobrado por los intereses.

La mayoría de los bancos te prestarán el 80% del valor del inmueble si es tu primer préstamo bancario y hasta el 65% si es para tu segunda vivienda. Pero si logras reducir estos porcentajes lo más que puedas, pagaras una cantidad significativamente menor de intereses.

Pagar por adelantado

El plazo del préstamo también afecta proporcionalmente la cantidad que pagaras de intereses por tu casa. Entre más pronto pagues menos caro te saldrá.

Una hipoteca a 15 años acabará generando muchos menos intereses que una de 25. El esfuerzo que hagas en ahorrar definitivamente te rendirá mayores frutos.

Verifica también las penalizaciones por pronto pago. Algunas instituciones financieras te exigen un cobro cuando pagas mensualidades por adelantado. Evítalas como la peste. Recuerda que cualquier liquidación que hagas antes de tiempo va a cubrir de manera directa el capital y por lo tanto, amortigua los intereses.

Algunas maneras de pagar dinero directo a capital son:

Paga un poco más en cada mensualidad o cuando te sea posible. Tal vez no sea mucho, pero a la larga te ayudará a reducir el monto de las cuotas o el plazo de pago.
Si recibes algún dinero extra, no dudes en utilizarlo, te permitirá pagar tu casa en menos tiempo del proyectado.
Abre una cuenta AFC. La manejan varios bancos. Se trata de un ahorro hacia el fomento de la construcción. Por ejemplo, en BBVA no requieres un monto mínimo para que la puedas abrir y tampoco genera cuota de manejo.

Una vez que tengas $500 mil pesos empiezas a recibir intereses. Esta cuenta está diseñada específicamente para que pagues tu crédito hipotecario o para que compres tu casa. No es mala idea asignarle un monto de pago mensual directo.

Si ya estás pagando un crédito hipotecario y te das cuenta que las condiciones a las que accediste al principio no son las que te más convenían, no te preocupes. Tienes la opción de trasladar tu deuda a otro banco por medio de una restructuración de hipoteca.

Para ser candidato a este modelo, tu casa debe valer un mínimo de $850 mil pesos, llevar un año con el crédito, contar con un buen historial crediticio y pagar más del 9.5% por la tasa de interés. Así que nunca es tarde para encontrar tu mejor opción de préstamo.

Recuerda que todo el tiempo que estés pagando el crédito, tu casa permanecerá hipotecada y si se presentara cualquier incumplimiento, el banco tendría el derecho de reclamarla.

Para evitar esto, nunca debes pagar un préstamo hipotecario que supere el 30% de tus ingresos, no vale la pena tener una casa por encima de tus posibilidades que no te deje seguir el ritmo de vida a la que estás acostumbrado.

En verdad espero que estos consejos te hayan sido de utilidad y mucho éxito en encontrar tu nuevo hogar. Como siempre, no olvides compartir tus impresiones o comentarios.

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